Faktor Tanah

Faktor Tanah??? Faktor faktor yang mempengaruhi harga tanah adalah sebagai berikut :

1. Posisi Lokasi. Hindari posisi lokasi lahan di Tusuk Sate atau di ujung jalan buntu. Secara teknis lahan di tusuk sate akan terganggu keyamanannya ketika ada lampu kendaraan. Sedangkan lahan di jalan buntu, akan sering menggangu kenyamanan penghuni karena banyak kendaraan yang terjebak/tersesat disana

2. Bahu Jalan. Pilillah lahan dengan lebar menghadap bahu jalan minimal 8 meter. Karena untuk mengantisipasi apabila desain rumah Anda nantinya memiliki garasi mobil. flow lebar mobil yang ideal adalah 3 meter, untuk buka-tutup pintu, sehingga setidaknya Anda masih memiliki sisa 5 meter untuk desain fasade selain garasi.

3. Akses Jalan. Pilihlah lokasi dengan jalan masuk minimal 4 meter, atau ada baiknya lebih sehingga cukup 2 mobil berpapasan. Akan lebih baik apabila, ruas jalan lokasi tersebut, merupakan jalan pemerintah (sudah di-aspal) sehingga lokasi ini dimungkinkan akan mudah berkembang. Jangan tergiur oleh janji-janji developer yang sering mengatakan, “Jalan ini sekarang memang masih tanah, tapi besok akan diperlebar dan diperkeras” atau “nanti kalau pemukimannya sudah padat, bisa bergotong royong untuk memperkeras jalan dengan paving block”.

4. Contour Tanah. Pilihlah lokasi dengan contour tanah datar atau landai. Hindari pemilihan lokasi dengan contour curam/terjal. Karena anda akan membutuhkan biaya besar untuk melakukan pengerukan dan penimbunan (cut and fill).

5. Status Lokasi. Pilihlah lokasi yang telah berstatus Pekarangan, karena kalau masih berstatus sawah maka Anda harus melakukan proses pengeringan yang memakan waktu tertentu dan biaya tambahan

6. Prospek. Apabila Anda akan mebeli tanah/lahan dengan tujuan sebagai invetasi maka perlu diperkirakan bagaimana prospek ke depan di daerah tersebut. Anda bisa datang ke bagian tata kota untuk melihat Master Plan pengembangan di daerah tersebut, apakah akan dibangun pusat perbelanjaan, kampus atau fasilitas umum lainnya. Hal ini akan berpengaruh terhadap kecepatan keanikan harga tanah Anda.

7. Surat kelengkapan. Surat-surat kelengkapan perlu Anda cermati sebelum serah terima/pembayaran. Ada baiknya anda melakukan cross-check ke pihak RT/RW dan kelurahan terhadap status tanah/lahan tersebut.

Tips Membeli Tanah

Tips Membeli Tanah??? Saat ini, kesempatan untuk membeli tanah kosong di tengah kota bisa dibilang kecil. Namun bukan berarti tidak mungkin. Jika beruntung, anda bisa menemukan tanah kosong di dalam kota. anda bisa bebas bereksplorasi, terutama soal desain. Sebab, tidak sedikit perumahan yang dibangun beberapa developer memiliki jenis desain rumah yang seragam. Untuk itu, anda memang harus keluar dana lebih mahal. Ada beberapa hal yang perlu diperhatikan:

Cek surat Tanah
Bila surat giriknya(dikeluarkan oleh kelurahan, bukan dari notaris, jadi belum disahkan oleh negara), jika anda membayar dengan KPR, bank biasanya menolak. Tapi, bila anda membayar tunai, hal ini daoar menjadi alasan anda menurunkan harga jual. Tampaknya, anda juga perlu jasa notaris untuk mengecek apakah tanah tersebut dalam sengketa atau tidak.

Anda perlu mengurus sertifikat hak milik (SHM) dan IMB sendiri
Anda bisa mengurus SHM di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional). Bila tak ingin repot, anda bisa memakai jasa notaris. Sedangkan IMB, anda bisa mengajukannya di SUDIN Dinas Tata Kotta Kecamatan sesuai lokasi tanah yang akan dibangun.

Gunakan jasa arsitek
dengan konsep desain dan pembangunan yang lebih optimal, agar pembangunan rumah berjalan lancar.

Tips Desain Rumah Modern

Tips Desain Rumah Modern untuk Kaum Urban??? Salah satu desain furniture built in di dalam hunian ini dapat dilihat dari tatanannya di ruang tidur utama. Pemilihan warna dark brown menambah kental kesan modern yang inginditampilkan.

Dunia telah mengglobal. Taklagi harus dipisahkan antara Timur dan Barat, atau Utara dan Selatan. Semua istilah telah menyatu. Termasuk dalam konsep Desain Modern sebagai tempat hunian.Konsep rumah pun kini mulai bergeser. Kedudukan rumah sudah mulai bergeser menjadi sebuah pengertian home sweet home bukan lagi a place to stay.

Kenyamanan dapat diperoleh dalam sebuah rumah sehingga ujung akhir sebuah aktivitas berakhir dalam hunian yang nyaman. Pengertian itulah yang kemudian diterjemahkan dalam desain rumah modern. Bangunan dengan konsep desain modern dan elegan, serta didukung berbagaifasilitas yang telah disediakan di kompleks perumahan, kini makin banyak dicari. Eksistensi unsur desain modern sangat dominan seiring integritasnya dengan gaya Zen, minimalis, tradisional, eklektik, kontemporer,maupun gayaklasik.

Dengan demikian, gaya hidup modern yang dinamis memengaruhi gaya hidup masyarakathingga ke pola hidup sehari-hari. Namun, dalam menerapkan unsur desain modern dikehidupan sehari-hari, harus tetap mengedepankan fungsi, setelah itu baru elemen pembentuk estetika.

Bentuk fisik bangunan dan detail pada penyelesaian tahap akhir bangunan dengan pemilihan jenis batu yangberbeda untuk menara (tower) memberi sentuhan dinamis pada tatanan hunian ini.Hunian ini mempunyai ukuran luas bangunan 121 meter persegi dan luas tanah 225meter persegi. Karena itulah sisa lahan dapat dimanfaatkan sebagai area terbuka berupa taman atau area lain yang bermanfaat untuk seluruh anggota keluarga.

Rumah Tahan Gempa

Rumah Tahan Gempa??? Bagaimana membangun atau membeli rumah yang lebih tahan gempa? Suatu bangunan disebut tahan gempa apabila bangunan tersebut tidak mengalami keadaan fatal / ambruk seketika sehingga pemakai bangunan tersebut tidak sempat keluar / menyelamatkan diri dari bangunan.

Tingkat layan tahan gempa bisa tidak rusak sama sekali, kerusakan minor, kerusakan besar tapi dapat diperbaiki, kerusakan sangat parah tapi pemakai dapat menyelamatkan diri [tidak ambruk seketika]

Struktur bangunan dapat dibagi menjadi 2 yaitu struktur bangunan atas dan bawah. Dalam hal ini saya hanya membatasi untuk rumah saja sekitar 1-3 lantai saja. lebih dari itu ada baiknya menghubungi ahli teknik struktur untuk analisa gempa yang mendetail.

Adapun konsep penting dari bangunan atas terutama untuk rumah tahan gempa ada 4 untuk ukuran sederhana
1. Konsep kolom kekar dan balok lemah
2. Konsep daktilitas
3. Konsep detail dan konstruksi tahan gempa
4. Analisa gempa dasar (jika memungkinkan)

Konsep kolom kekar dan balok lemah
Dalam mendesain kekuatan rumah sering kita melihat pembuatan kolom dilakukan setelah pemasangan bata, dan ini masih sering terjadi di real estate. Ada baiknya kita melakukan konstruksi kolom yang baik dan benar terlebih dahulu sebelum membangun dinding bata.

Serangan gempa pada balok, jika balok gagal mungkin lantai akan retak dan rusak, kecenderungan runtuh lantai ada tapi kemungkinan penyelamatan diri masih memungkinkan. Tapi serangan gempa pada kolom sangat fatal, karena apabila gagal akan ambruk seketika.

Maka tulangan memanjang kolom harus lebih banyak dan dimensi kolom paling tidak harus lebih besar daripada balok yang telah direncanakan.
Tulangan pengikat geser/ sengkang juga harus lebih banyak terutama di bagian paling bawah dan paling atas dari kolom. Dan sengkang harus tertutup sempurna dikencangkan kearah keluar. Gunakan sengkang sekitar 150mm-250mm sedangkan di tengah bisa 300-400mm.

Tulangan pengikat di balok juga harus diberikan sengkang yang cukup di ujung balok tersebut, dan di daerah pertemuan balkon /tangga karena adanya torsi, dan di daerah bermassa besar seperti balok penyangga penutup bata penuh sampai keatas [seperti kamar mandi/balok dinding luar].
Masing masing kolom tersebut untuk di daerah tanah harus dihubungkan dengan balok sloof yang menggunakan tulangan baja, begitu juga di daerah atas penumpu kuda kuda atap. Balok ini baik di atas maupun di bawah berguna untuk menyalurkan gaya gempa agar ditahan/disalurkan oleh semua kolom. Jadi jangan terlalu irit untuk ukuran sloof dan penulangannya.

* Konsep daktilitas
Konsep daktilitas adalah konsep material baja yang mampu mulur panjang sebelum runtuh. Beton wajib diperkuat baja untuk penulangan agar tahan tarik. Dengan adanya baja ini maka gempa yang masuk ke beton diharapkan ditahan sampai mulur, tidak menyebabkan keruntuhan tiba tiba. Adapun faktor daktilitas untuk jenis struktur ada mulai elastis(1.7), daktilitas terbatas(2-6), daktil penuh(8).

Jadi gaya gempa tersebut dapat dibagi oleh faktor daktail ini dengan asumsi bangunan akan bergoyang/ bukan melawan menahan gaya gempa. Sehingga gaya akan diserap oleh bangunan dengan konsekuensi retak tapi tak runtuh.
seperti konsep beladiri, jika dilawan dengan keras maka akan sama sama hancur, tapi jika diserap maka kerusakan tidak seberapa parah.

Dengan asumsi rangka beton biasa asumsi daktilitas 4 dengan pendetailan yang benar maka untuk dipadang gaya gempa yang diterima adalah sekitar 0.2g - 0.25g untuk tanah keras-lunak, sedangkan di jakarta sekitar 0.16g.
g disini adalah gravitasi per lantai, jadi jika lantai 2 maka akan menerima gaya horizontal sebesar 0.2-0.25 beban lantai tersebut. jika 1 lantai maka hanya akan menerima gaya sebesar bobot atap x faktor g tersebut.

Tentu saja sistem pendetailan harus sesuai dengan sistem rencana daktilitas kita. Untuk beton biasa diasumsikan retak sehingga kapasitas kolom hanya sekitar 0.7 ukuran kotor. dan balok/pelat hanya 0.3 ukuran kotor jika retak.

* Konsep detailing
Usahakan detail penulangan dan pengecoran balok dan kolom lebih baik, seperti membangun kolom terlebih dahulu daripada dinding. bekisting dan pengecoran harus seksama, diketok ketok agar beton terisi sempurna tidak ada yang rapuh.
Gempa biasanya menyerang geser beton, oleh karena itu jumlah sengkang kolom harus mencukupi dan banyak, juga di ujung balok. Kekurangan sengkang menyebabkan beton membengkak dan ambrol.
Daerah pertemuan join kolom dan balok harus yang terkuat, dimana tulangan balok harus cukup masuk kedalam kolom, dan sengkang didaerah ini paling banyak dibanding daerah lain.
Agar tembok tidak runtuh usahakan membuat angkur dari kolom ke tembok menggunakan sisa tulangan baja beton.

* Analisa gempa statik
Analisa gempa dasar jika memungkinkan memang memerlukan keahlian struktural, ada baiknya anda menghubungi mahasiswa teknik sipil untuk analisa 2 dimensi sederhana jika rumah bertingkat 1-3 lantai.Lebih dari itu sebaiknya menghubungi tenaga profesional.

Untuk struktur bawah, tidak ada daktilitas maka dari itu pondasi harus dibuat sesuai dengan kapasitasnya, jika rumah 1-2 lantai mungkin pondasi batu kali masih cukup, lebih dari itu (2-4)saya sarankan menggunakan pondasi telapak atau mini pile.

Pajak Properti

Pajak Properti??? Membeli properti baik secara perorangan maupun melalui developer / pengembang properti, ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah kepada anda. Biasanya pajak telah dimasukkan ke dalam harga jual jika anda membeli properti melalui developer / pengembang properti. Besarnya pajak sangat tergantung jenis, nilai, luas dan lokasi properti.

Dibawah ini adalah jenis-jenis pajak properti yang dibebankan kepada pembeli properti :

1. PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
Pajak ini hanya dikenakan satu kali saat membeli properti baru, baik dari developer maupun perorangan. Besarnya pajak 10 persen dari nilai transaksi. Properti yang dipungut  PPN nilainya diatas 36 juta. Jika membeli properti dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer. Tapi jika membeli dari peroarangan, pembayaran dilakukan sendiri setalah transaksi, selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya dan dilaporkan ke kantor pajak setempat selambat-lambatnya tanggal 20 bulan berikutnya.

2. PHTB ( Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan )
Bea ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru atau lama yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya 5 persen dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPKTP). Yang perlu diperhatikan disini, NOPKTP di setiap daerah berbeda-beda. Misalnya NJOPKTKP di Jakarta Rp. 60 juta, tangerang Rp. 30 juta, dll
Contoh perhitungan : Nilai transaksi Rp 100 juta di Jakarta.BPHTB yang harus dibayar : 5% x (Rp.100 juta - 60 juta) = Rp. 2 juta. Bila transaksi hanya Rp. 60 juta atau dibawahnya tidak dikenakan

3. BBN ( Bea Balik Nama )
Bea Balik Nama ini dikenakan untuk proses balik nama sertifikat properti yang ditransaksikan dari penjual ke pembeli. Umumnya properti yang dibeli melalui developer, BBN diurus developer dan konsumen tinggal membayarnya. Tapi bila properti dibeli dari perorangan, balik nama diurus sendiri. Besarnya biaya BBN berbeda-beda di setiap daerah, namun rata-rata sekitar dua persen dari nilai transaksi.

4.  PPnBM ( Pajak Penjualan Barang Mewah )
PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang dibeli dari developer dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. Properti yang masuk kategori ini , luas bangunannya > 150 m2 atau harga jual bangunannya > Rp 4 juta/m2. Besarnya PPnBM adalah 20 persen dari harga jual, dibayarkan saat bertransaksi. PPnBM tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan.

5.  PPh ( Pajak Penghasilan )
Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada penjual perorangan. Besarnya 5 persen dari total  nilai transaksi, kecuali transaksi Rp. 60 juta atau dibawahnya penjual tidak dikenakan PPh. Khusus developer, pajak ini dibayarkan melalui PPh tahunan.

6. PBB ( Pajak Bumi dan Bangunan )
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Tagihannya dilayangkan pemerintah setiap bulan Maret, melalui aparat desa setempat, dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Adapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat enam bulan setelah SPPT diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan, atau ke kantor-kantor bank yang ditunjuk pemerintah. Setelah melakukan pembayaran, harap bukti pembayarannya disimpan. Apabila sampai batas waktu yang ditetapkan wajib pajak belum membayar, maka akan didenda 2 persen per bulan hingga maksimal 24 bulan.

Cara perhitungan PBB :

PBB = 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

NJKP = 20% dari Nilai Jual Objek Kena Pajak (NJOPKP) untuk properti dengan NJOP dibawah Rp. 1 miliar dan 40 % untuk NJOP diatas 1 miliar

NJOPKP = NJOP - NJPOKTP. Perlu dicatat, besarnya NJOPTK ini   berbeda-beda setiap daerah.

Contoh perhitungan :
Rumah di Tangerang memiliki NJOP Rp. 500 juta, sementara Pmda Bogor telah menetapkan NJOPTKP di wilayahnya sebesar Rp. 8 juta.NJOPKP rumah tersebut adalah Rp. 500 juta - Rp. 8 juta = Rp 492 juta.Sedangkan NJKP-nya adalah 20 % x Rp. 492.000.000 = Rp. 98.400.000.Maka PBB yang harus dibayar adalah 0,5% x Rp. 98.400.000 = Rp. 492.000

Legalitas Kepemilikan Tanah

Legalitas Kepemilikan Tanah??? Kepemilikan tanah mengandung 2 aspek pembuktian agar kepemilikan tersebut dapat dikatakan kuat dan sempurna, yaitu :

a. Bukti Surat

Bukti kepemilikan yang terkuat adalah sertifikat tanah, namun itu tidaklah mutlak. Artinya, sebuah sertifikat dianggap sah dan benar selama tidak terdapat tuntutan pihak lain untuk membatalkan sertifikat tersebut. Ketidakmutlakan itu untuk menjamin asas keadilan dan kebenaran. Oleh karenanya, ada 4 hal/prinsip yang wajib dipenuhi dalam penerbitan sertifikat hak atas tanah yaitu:

1) Status/dasar hukum (alas hak kepemilikan).

Hal ini untuk mengetahui/memastikan dengan dasar apa tanah tersebut diperoleh; apakah jual beli, hibah, warisan, tukar-menukar, atau dari hak garap tanah negara, termasuk juga riwayat tanahnya;

2) Identitas pemegang hak (kepastian subyek).

Untuk memastikan siapa pemegang hak sebenarnya dan apakah orang tersebut benar-benar berwenang untuk mendapatkan hak tanah yang dimaksud;

3) Letak dan luas obyek tanah (kepastian obyek).

Yang diwujudkan dalam bentuk surat ukur/gambar situasi (GS) untuk memastikan di mana letak/batas-batas dan luas tanah tersebut agar tidak tumpang tindih dengan tanah orang lain, termasuk untuk memastikan obyek tanah tersebut ada atau tidak ada (fiktif).

4) Prosedur penerbitannya (prosedural).

Harus memenuhi asas publisitas yaitu dengan mengumumkan pada kantor kelurahan atau kantor pertanahan setempat tentang adanya permohonan hak atas tanah tersebut, agar pihak lain yang merasa keberatan dapat  mengajukan sanggahan sebelum pemberian hak (sertifikat) itu diterbitkan (pengumuman tersebut hanya diperlukan untuk pemberian hak/sertifikat baru bukan untuk balik nama sertifikat).

Prosedur teknis lainnya sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah tentang Pendaftran Tanah (PP No. 24 tahun 1997).

Bilamana terdapat cacat hukum, dengan kata lain tidak memenuhi syarat dari salah satu atau lebih dari 4 prinsip di atas, maka konsekuensinya pihak ketiga yang mempunyai kepentingan terhadap tanah tersebut dapat mengajukan permohonan pembatalan sertifikat, baik melalui Putusan Pengadilan ataupun Putusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional.

Selain sertifikat, terdapat pula bukti surat lainnya yang biasa dikenal dengan nama Girik, Ketitir, Ireda, Ipeda, SPPT (PBB) untuk tanah-tanah milik adat atau tanah garapan. Namun, sebenarnya dokumen tersebut bukanlah tanda bukti kepemilikan, tetapi tanda bukti pembayaran pajak. Hal ini dapat membuktikan bahwa orang pemegang dokumen tersebut adalah orang yang menguasai atau memanfaatkan tanah tersebut yang patut diberikan hak atas tanah.

Di dalam prakteknya, dokumen sejenis ini cukup kuat dijadikan dasar permohonan hak atas tanah atau sertifikat, karena pada dasarnya hukum tanah kita bersumber pada hukum tanah adat yang tidak tertulis. Hal ini dapat dilihat pada pasal 5, Undang-Undang Pokok Agraria tahun 1960.

b Bukti Fisik

Ini untuk memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar-benar menguasai secara fisik tanah tersebut dan menghindari terjadi dua penguasaan hak yang berbeda yaitu hak atas (fisik) dan hak bawah (surat). Hal ini penting di dalam proses pembebasan tanah, khususnya dalam pelepasan hak atau ganti rugi, dan untuk memastikan bahwa si pemegang surat (sertifikat) tersebut tidak menelantarkan tanah tersebut karena adanya fungsi sosial tanah.

Beberapa hal tentang pembayaran dan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), guna mencegah kerugian di kemudian hari. Beberapa hal yang perlu diperhtikan antara lain:

• Pengecekan keabsahan sertifikat tanah di kantor pertanahan setempat dan memastikan rumah tersebut letaknya sesuai dengan gambar situasi di sertifikat.
• Memastikan bahwa si penjual adalah pemegang hak yang sah atas rumah tersebut dengan cara memeriksa buku nikah dan Fatwa Waris, untuk mengetahui siapa saja ahli waris yang sah, karena harta tersebut adalah harta warisan dari suaminya.
• Meminta surat keterangan dari pengadilan negeri setempat, apakah rumah tersebut dalam sengketa atau tidak.
• Meminta keterangan tentang advis planning dari Kantor Dinas Tata Kota setempat untuk mengetahui rencana perubahan peruntukan di lokasi tersebut.
• Memeriksa Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk memastikan apakah renovasi tersebut sesuai dengan IMB perubahannya. Jika tidak bangunan itu bisa disegel atau denda.
• Memastikan yang menandatangani AJB dari pihak penjual adalah ahli waris yang sah atau setidaknya mempunyai kuasa untuk kepentingan tersebut.

Semua transaksi tanah dan bangunan bisa dilakukan dengan aman apabila sesuai dengan prosedur legal yang berlaku.

Menaikkan Batas Angsuran KPR

Menaikkan Batas Angsuran KPR??? Anda merupakan kepala keluarga. Lantas, berminat membeli satu rumah melalui KPR alias kredit pemilikan rumah. Dengan uang muka 20%, diperkirakan bahwa angsuran yang mesti dibayar tiap bulan berkisar Rp1,5 juta. Sementara, penghasilan Anda per bulan sekitar Rp4 juta.

Dalam hal ini, besar kemungkinan bank penerbit KPR tidak akan meloloskan permintaan Anda. Maklum, dengan penghasilan Rp4 juta, maksimal nilai angsuran yang dibolehkan bank di kisaran Rp1,2 juta.

Apakah lantas Anda menyerah? Tak perlu begitu. Sejumlah upaya bisa dilakukan. Yakni dengan memasukkan beberapa komponen yang bisa menjadi pendongkrak batas maksimal nilai angsuran tersebut.

Apa saja komponen tersebut? Mari kita cermati bersama.

1. Penghasilan tambahan yang Anda punyai. Bila Anda punya penghasilan tambahan yang sifat dan nilainya sinambung, itu bisa diajukan ke bank. Maka, bank bisa menimbang-nimbang penghasilan tambahan tersebut dalam komponen total penghasilan Anda.

Andaikanlah bahwa, di luar pekerjaan utama sebagai karyawan sebuah perusahaan nasional, Anda pun berperan sebagai tenaga pemasaran lepas di satu perusahaan asuransi besar.

Setelah beberapa lama, Anda punya pendapatan tambahan yang lumayan, besarnya sekitar—andaikanlah—Rp1,5 juta per bulan. Nah, ajukanlah itu sebagai tambahan pendapatan ke pihak bank penerbit KPR.

Maka, total penghasilan Anda menjadi Rp5,5 juta per bulan. Otomatis, batas maksimal nilai pembayaran yang diizinkan pihak bank bisa terdongkrak.

Sekadar catatan, bank ingin agar penghasilan tambahan itu disertai bukti formal. Ya, bukti tersebut mesti dapat diverifikasi oleh bank. Alhasil, terkait contoh tadi, sertakan salinan tentang komisi yang Anda dapat tiap bulan dari perusahaan asuransi. Bila perlu, minta pula surat rekomendasi dari perusahaan itu, yang menjelaskan bahwa Anda merupakan tenaga pemasar lepas .

Bila Anda punya penghasilan tambahan di bidang MLM (multilevel marketing) dengan nilai memadai dan sinambung, tentu juga bisa menjadi faktor pendongkrak batas maksimal angsuran KPR per bulan.

2. Penghasilan dari anggota keluarga yang lain. Tepatnya dari istri. Bila sang istri bekerja, ya penghasilannya bisa dijadikan joint income bersama penghasilan Anda  dalam hal pengajuan pengucuran KPR ke bank.

Beli Cluster

Beli Cluster??? Anda ingin membeli rumah secara tunai ataupun menggunakan pinjaman dari bank? Bila ya, pertimbangkan untuk membeli rumah yang menempati sebuah cluster. Ini merupakan rumah yang terletak di sebuah kelompok/gugus tertentu. Yang lazim, sebuah cluster diisi tak terlalu banyak rumah.

Sistem cluster beberapa tahun terakhir ini kian populer. Tak semata-mata perumahan mewah saja yang banyak mengusung sistem tersebut. Perumahan menengah pun banyak yang mengusung sistem tersebut. Alhasil, walau tak berkantong tebal-tebal amat, Anda pun bisa membeli rumah di sistem cluster.

Nah, apa manfaat yang bisa Anda petik tatkala menempati rumah di satu cluster? Mari kita simak bersama.

1. Keamanan Anda lebih terjamin. Sudah lazim bahwa dalam sistem cluster, hanya ada satu pintu-keluar masuk. Pintu ini, selama 24 jam, dihuni petugas keamanan. Sudah tentu bahwa tamu yang keluar-masuk lebih terpantau.

Di cluster nan memuat rumah eksklusif, sistem keamanan yang diterapkan lebih ketat. Jangan berharap bahwa orang/kendaraan tanpa kepentingan yang jelas, bisa mendapat izin masuk dari petugas keamanan.

2. Kenyamanan Anda lebih terjamin. Itu terutama bila di dalam cluster tersebut ada fasilitas internal seperti taman besar yang bisa menjadi tempat rekreasi ataupun aktivitas lain, fasilitas olah raga, dan lain-lain—semua ini biasa terdapat di cluster perumahan eksklusif.

Sudah begitu, dengan akses keluar-masuk yang terbatas, lingkungan tentu lebih tenang.

Pun, di cluster eksklusif, suasana asri sering dihadirkan. Jaringan kabel listrik dan telepon pun sering berada di bawah tanah sehingga tak mengganggu pemandangan. Bertambahlah sudah kenyamanan Anda.

3. Hubungan antar-penghuni dalam satu cluster bisa lebih akrab. Ini khususnya di cluster yang tak terlalu banyak diisi unit rumah—misalnya 150-an rumah. Buat Anda yang penat oleh aktivitas, bisa berinteraksi dengan tetangga tentu menjadi selingan yang menyenangkan.

Di sistem cluster, rumah sering tak dilengkapi pagar sehingga meniadakan jarak antar-penghuni.

Agar keunggulan sebuah cluster tetap terjaga, peran penghuni pun diperlukan. Misal, di sebuah cluster yang mengusung tema tertentu, misalnya lingkungan/desain bergaya etnik Bali, Anda tentu seyogyanya ikut menjaga keaslian tema itu.

Antara lain dengan tidak mengubah fasad rumah yang bergaya Bali. Alhasil, di cluster tersebut, tema yang diusung tetap tampil, tidak memudar secara perlahan.

Jenis Bunga KPR

Jenis Bunga KPR??? Istilah-istilah seputar KPR (kredit pemilikan rumah) kadang membingungkan mereka yang hendak membeli rumah idaman via kredit tersebut. Dalam hal sistem bunga KPR, beberapa istilah pun terkadang muncul. Ada istilah bunga mengambang (floating) dan  tetap (fixed).  Selanjutnya, ada istilah sistem bunga efektif dan sistem bunga flat. Tak berhenti di situ, ada pula istilah sistem bunga anuitas. Apa ya persisnya arti istilah-istilah tersebut? Juga, bagi debitur KPR, adakah perbedaan berarti antar-penerapan satu istilah dengan yang lain? Sebenarnya, bila kita mau meluangkan sedikit waktu, tidaklah sulit untuk memahami beberapa sistem/istilah tersebut. Pun, andai kita melangkah ke petugas bank penyalur KPR, sudah pasti mereka akan  menjelaskan dengan fasih.

Kini, mari kita sedikit meluangkan waktu menyimak lebih lanjut pengertian sistem/istilah tersebut. Dengan demikian, saat melangkah ke kantor pemasaran pengembang perumahan ataupun bank untuk menggaet sang rumah idaman, kita sudah memahami sistem bunga tersebut.

1. Sistem Bunga Flat
Bunga flat merupakan satu sistem perhitungan bunga untuk debitur KPR. Dalam hal ini, sedari awal sampai akhir masa angsuran, bunga dipatok tetap di angka tertentu. Misalnya di angka 9%.
Kemudian, nilai bunga dihitung berdasarkan nilai awal utang pokok. Semisal, debitur A mendapatkan pinjaman (utang pokok) senilai Rp150 juta. Sistem bunga flat 9% dikenakan ke A.
Maka, sedari awal sampai akhir masa angsuran, nilai bunga yang mesti dibayar mengacu ke Rp150 juta sebagai nilai awal utang pokok tersebut. Sekalipun masa angsuran tinggal enam bulan dan nilai utang pokok tinggal Rp30 juta, bunga tetap dihitung dengan Rp150 juta tadi sebagai acuan.
Biasanya, dalam sistem bunga flat, bank mematok tingkat bunga lebih rendah ketimbang bunga pasar.
Kini, untuk KPR, boleh dikatakan bahwa sistem bunga flat sudah jarang digunakan. Sistem ini lebih banyak digunakan bank untuk kredit yang masa angsurannya lebih singkat ketimbang KPR. Misalnya kredit pembelian kendaraan bermotor.
Buat debitur KPR, sistem bunga flat sebenarnya membuahkan keuntungan tersendiri. Yakni, nilai angsuran per bulan bisa sama sedari awal sampai akhir.
Hanya, kerugiannya sebagai berikut: bila dihitung secara menyeluruh, total harga yang mesti dibayar debitur kepada bank bisa lebih mahal!

2. Sistem  Bunga Efektif
Sistem bunga efektif juga merupakan satu sistem perhitungan bunga untuk debitur KPR. Dan bisa dikatakan berlainan dengan sistem bunga flat.
Dalam sistem bunga efektif,  nilai bunga dihitung berdasarkan utang pokok yang tersisa—bukan berdasarkan utang pokok awal seperti di sistem bunga flat.
Seperti kita ketahui bersama, dalam angsuran yang mesti dibayarkan debitur KPR tiap bulan, ada dua komponen. Pertama, angsuran utang pokok. Adapun yang kedua adalah pembayaran bunga kepada pihak bank.
Dalam sistem bunga efektif, bunga dihitung berdasarkan utang pokok yang tersisa.
Semisal, debitur B awalnya mendapat KPR dengan plafon Rp150 juta. Di bulan pertama, bunga dihitung mengacu ke angka Rp150 juta sebagai utang pokok tersebut. Setelah lima tahun, utang pokok itu tentu menurun, andaikanlah menjadi Rp100 juta. Maka, besar bunga dihitung dengan pengalian bunga ke Rp100 juta sebagai utang pokok yang tersisa itu—bukan ke Rp150 juta tadi.
Oh, ya, dengan sistem bunga efektif ini, di awal masa angsuran, alokasi /porsi pembayaran bunga biasanya jauh lebih besar ketimbang di masa selanjutnya. Semakin lama masa angsuran, semakin besar pula porsi cicilan utang pokok.
Bagi debitur KPR, sistem bunga efektif kalau dilihat secara keseluruhan bisa menguntungkan dibandingkan sistem bunga flat. Pasalnya, total harga yang harus dibayarkan ke bank bisa lebih murah.
Yang nggak ngenakin ada juga. Yakni, besar nilai angsuran (utang pokok plus bunga) tak tetap, turun-naik mengikuti tingkat bunga pasar.

3. Sistem Bunga Anuitas
Boleh dikatakan bahwa sistem/istilah bunga anuitas merupakan “saudara sedarah” dari sistem bunga efektif. Ya, Anda tepat: bisa dikatakan bahwa bunga anuitas merupakan modifikasi dari sistem /bunga efektif.
Mari kita sekarang mengupas hal tersebut. Dalam bunga anuitas, besar bunga yang mesti dibayar juga dihitung berdasarkan utang pokok yang tersisa—bukan berdasarkan utang pokok awal. Tak ubahnya bunga efektif.
Yang berbeda, dalam bunga anuitas, bank mengatur agar total jumlah angsuran utang pokok plus bunga, bisa sama selama beberapa waktu/periode.
Nah, bila tingkat bunga pasar naik, otomatis tingkat bunga KPR yang disandangkan ke debitur turut naik. Dan perubahan itu berlaku selama beberapa waktu tertentu. Kenaikan tersebut tak bersifat seketika, namun baru berlaku di periode mendatang.
Hal itu berbeda dengan di sistem bunga efektif. Di sistem bunga efektif, kenaikan tingkat bunga KPR langsung diberlakukan di bulan berikutnya, tanpa menunggu habisnya satu periode.

4. Bunga Floating (Mengambang)
Bunga floating bukan merupakan sistem perhitungan bunga. Namun, merupakan sifat bunga yang ditetapkan kepada debitur KPR.
Dengan bunga floating, tingkat bunga yang dikenakan ke debitur tak tentu, berubah mengikuti tingkat bunga pasar. Bila kondisi ekonomi tengah apik dan bunga pasar rendah, bunga KPR bisa rendah—bisa di bawah 10%.
Sebaliknya, bila kondisi ekonomi tengah tak ramah dan bunga pasar naik, bunga KPR bisa pula naik—bisa di kisaran 14%; saat krisis ekonomi dahsyat di tahun 1997-an, tingkat bunga KPR  di atas 25%.

5. Bunga Tetap (Fixed)
Bunga tetap juga merupakan sifat bunga—bukan sistem perhitungan bunga. Dengan bunga tetap ini, tingkat bunga yang dikenakan ke debitur dipatok di angka tertentu. Nah, patokan tersebut lazim berlaku untuk jangka waktu tertentu.
Semisal, kini bank penerbit KPR banyak menawarkan tingkat bunga di bawah 10% yang bersifat tetap untuk masa satu tahun. Ada yang 7%-an, ada pula yang 9%-an.
Dengan pemakaian bunga tetap ini, debitur KPR tentu diuntungkan. Maklum, biasanya, bunga tetap tersebut dipancang lebih rendah ketimbang bunga pasar.
Pun, selama berlakunya bunga tetap tersebut, debitur tentu mendapatkan kepastian nilai angsuran, bukan?

Bunga floating dan tetap, sama-sama bisa digunakan dalam sistem bunga efektif. Kini, bank yang menggunakan sistem bunga efektif lazim menggunakan bunga floating sekaligus tetap.
Dalam hal itu, bunga tetap diberlakukan selama beberapa waktu—misalnya satu tahun ataupun tiga tahun. Usai itu, acuan yang digunakan adalah bunga pasar; dalam hal ini, bunga floating diterapkan.
Sekadar tambahan, belakangan ini, Kementerian Negara Perumahan Rakyat merancang program Fasilitas Likuiditas Perumahan untuk KPR subsidi. Di sini, ada target agar kepada debitur KPR tersebut, suku bunga yang dikenakan bisa bersifat tetap sedari awal sampai akhir masa angsuran. Atau setidaknya sama dengan tingkat bunga BI Rate.

Mudah-mudahan, program tersebut cepat terwujud sehingga Anda yang ingin membeli rumah murah via KPR bersubsidi bisa menenggak kenyamanan karena mendapatkan tingkat bunga rendah dan tetap seterusnya.

KPR Syariah

KPR Syariah??? Tingkat suku bunga KPR (kredit pemilikan rumah)  nan tak pasti memang acap membuat hati debitur kebat-kebit. Maklum, kalau tingkat bunga tersebut tiba-tiba membubung, jelas bahwa nilai angsuran KPR per bulan otomatis naik.

Memang, pihak bank acap menyuguhkan bunga tetap (fixed rate). Namun, itu hanya untuk kurun waktu tertentu, misalnya satu tahun. Usai itu, ya hati debitur mesti kebat-kebit mengikuti tingkat bunga yang sewaktu-waktu bisa menaikkan nilai cicilan.

Sebenarnya, ada cara jitu meraibkan kekuatiran tersebut. Yakni membeli rumah idaman via KPR syariah yang kini cukup banyak ditawarkan perbankan walau memang belum sebanyak KPR konvensional. Yup, begitulah, melalui KPR tersebut, nilai angsuran bisa tetap sedari awal sampai akhir.

Marilah kita sekarang menyimak serba-serbi KPR syariah:

• KPR syariah tak mengenakan bunga ke debitur. Yang disematkan ke debitur tersebut adalah pembayaran margin keuntungan bagi bank syariah sebagai pihak yang telah menalangi uang pembelian rumah.
• Umumnya, KPR syariah hanya menalangi pembelian rumah ready stock, bukan rumah indent ataupun yang dalam proses pembangunan. Bank tersebut lalu membeli rumah ready stock itu dari pengembang. Lantas, bersama debitur, pihak bank merundingkan margin keuntungan yang mesti dibayarkan debitur. Kemudian, nilai margin itulah yang pembayarannya diangsur tiap bulan. Jadi, tiap bulan, debitur membayar angsuran dua komponen: pertama, angsuran pembayaran margin tersebut; kedua, angsuran pembayaran harga jual rumah. Seperti telah kita singgung, besar angsuran tersebut tetap sedari awal sampai akhir.
• Dalam KPR syariah, segala hal memang dilakukan dilakukan secara terbuka: melalui perundingan antara debitur dengan bank. Semisal, ya itu tadi: nilai margin keuntungan buat bank bisa dirundingkan. Pun, andai kata satu saat debitur sulit meneruskan angsuran, jalan keluar hal tersebut bisa dirundingkan dengan bank bukan berlangsung melalui proses sepihak. Dalam hal ini, bila sangat terpaksa, bisa saja rumah tersebut dijual ke pihak lain. Lantas, dari hasil penjualan tersebut, porsi untuk debitur bisa dirundingkan.
• Biasanya, DP (down payment/uang muka) yang mesti dibayarkan debitur lebih besar ketimbang di KPR konvensional. Namun, belakangan, terkait inovasi produk, bank syariah yang menawarkan DP ringan ataupun 0% pun ada.
• Apakah layanan KPR syariah hanya bisa diperoleh di kantor bank syariah yang masih berjumlah sedikit? Ternyata tidak karena, belakangan ini, layanan KPR syariah ataupun produk lain bank syariah bisa diperoleh via bank konvensional yang menjadi office channeling.

Itulah sekelumit paparan tentang KPR syariah. Oh ya, sekadar tambahan, nilai angsuran tetap sedari awal sampai akhir tersebut, tidak identik dengan harga yang lebih murah. Pasalnya, kalau dihitung-hitung, bisa saja total nilai yang harus dibayarkan debitur  sedikit lebih mahal ataupun sama.

Hal yang disebut terakhir itu bisa terjadi bila tingkat bunga pasar yang diacu KPR konvensional selama beberapa tahun terakhir ternyata rendah, terus di bawah 10%. Sementara, dalam perundingan nilai margin, debitur dan bank sepakat bahwa dalam beberapa tahun mendatang, kondisi ekonomi tak terlalu bagus sehingga nilai margin tersebut mesti dinaikkan.

Walau begitu, sudah tentu kepastian nilai angsuran plus transparansi yang ditawarkan KPR syariah, bisa menjadi pemikat tersendiri buat Anda. Termasuk menjadi pemikat bagi penganut kepercayaan lain; KPR syariah tak menutup pintu bagi peminat yang non-Muslim.

Pajak KPR

Pajak KPR??? “Wah, lagi2mesti bayar pajak.” Mungkin Anda berkata demikian saat berencana menggaet hunian idaman via KPR (kredit pemilikan rumah). Yah, kurang-lebih begitulah: pembeli rumah via KPR juga mesti bayar pajak ke negara—padahal, sangat mungkin mereka bukan golongan berkantong tebal sehingga meminjam ke bank buat beli rumah.

Nah, kalau kini Anda berencana mengayunkan kaki ke kantor pemasaran pengembang perumahan buat mencari sang hunian idaman, ada baiknya lebih dulu tahu jenis pajak nan kelak mesti dibayar.

Berikut ini sekelumit penjelasan perihal pajak-pajak tersebut.

1. Pajak Pertambahan Nilai (PPn)
Besar pajak ini 10% dari nilai transaksi/properti. Maka, kalau rumah yang dibeli seharga Rp180 juta, Anda disemati pajak pertambahan nilai sebesar Rp18 juta.
Direktur Pusat RealEstat Budi Santoso menyebutkan, yang lazim, untuk rumah non-mewah, pengembang sudah memasukkan komponen pajak tersebut ke dalam harga jual. Alhasil, saat staf pemasaran menyodorkan nilai tertentu harga rumah, itu sudah termasuk komponen pajak tersebut.
Oh, ya, ada batasan tertentu untuk rumah yang dikenai pajak tersebut. Begini, untuk rumah baru dengan harga tertentu, biasanya tak dikenai pajak itu.
Tahun 2008, ada satu regulasi dari menteri keuangan bahwa rumah sederhana sehat dengan maksimal harga jual Rp55 juta, tidak dikenai pajak pertambahan nilai.

2. Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)
Pajak ini hanya disandangkan ke rumah mewah dengan kualifikasi tertentu. Dan hanya dikenakan bila Anda membeli rumah tersebut dari pengembang—bukan bila dari perorangan.
Nah, besar pajak tersebut cukup signifikan: 20% dari nilai jual.
Yang lazim, pihak pengembang biasanya belum memasukkan pajak tersebut dalam harga jual. Alhasil, bila Anda disodori harga tertentu oleh staf pemasaran rumah mewah, ingatlah bahwa mungkin pajak sebesar 20% tersebut belum termasuk dalam harga tersebut.
Mengomentari hal tersebut,  Budi Santoso dari Pusat RealEstat berkata: “Pengembang biasanya ingin agar harga rumah mewah tak terlihat terlalu mahal. Maka, dalam penawaran, PPnBM biasanya tidak dimasukkan.”

3. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
Bila rumah yang Anda beli melalui KPR berharga melebihi Rp60 juta, maka pajak ini harus dibayar. Nilai pajak ini ditentukan oleh harga jual rumah serta besar Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak di lokasi rumah tersebut.
Sekadar contoh, rumah yang hendak dibeli berharga Rp180 juta dan terletak di Jakarta. Sementara, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak untuk kawasan tersebut adalah Rp60 juta.

Maka, besar pajak tersebut adalah sebagai berikut:

(Rp180 juta – Rp60 Juta) x 5% = Rp6 juta

4. BBN (Bea Balik Nama)
Sudah tentu, SHM (Sertifikat Hak Milik) rumah tersebut mesti dialihkan menjadi atas nama Anda. Adapun nilai BBN tersebut, secara sederhana dan rata-rata, berkisar 2% dari nilai transaksi.

Alhasil, untuk nilai transaksi rumah senilai Rp180 juta tersebut,  penentuan nilai BBN yang mesti dibayar sebagai berikut:

Rp180 Juta x 2% = Rp3,6 Juta

Untung Rugi Beli Kaveling

Untung Rugi Beli Kaveling??? Barangkali, Anda sering mendengar tawaran membeli KSB (kaveling siap bangun) dari satu pengembang perumahan. Atau, bisa pula penawaran tersebut bermuasal dari perorangan pemilik lahan.

Anda mungkin lantas berpikir, “Wah, mengapa mesti susah membangun rumah di kaveling kosong? Bukankah lebih mudah membeli rumah ready stock dari pengembang ataupun perorangan?” Itu pikiran yang mengidap kebenaran. Namun, sadarlah bahwa membeli KSB pun bisa berbuah untung.

Apa saja keuntungan tersebut? Simaklah hal berikut :

1. Bila membangun rumah sendiri di atas KSB, desain rumah bisa disesuaikan dengan selera dan kebutuhan Anda. Semisal, perbandingan antara lahan kosong dengan bangunan bisa Anda tentukan sendiri sesuai selera tentu saja di sini aturan tata ruang dari pemerintah setempat tetap perlu diperhatikan. Sudah tentu, hal ini tak bisa ditemui bila Anda membeli rumah ready stock.
Oh, ya, sekadar catatan, bila KSB terletak di sebuah kompleks real estat, pengembang kadang memberikan beberapa acuan yang mesti ditaati. Misal, fasad rumah mesti bergaya modern minimalis agar seragam dengan rumah lain di kawasan tersebut.

2. Biaya yang dikeluarkan bisa lebih murah. Ini hal yang tak mengherankan karena keuntungan buat pengembang tak perlu ada.

3. Kualitas bangunan bisa lebih terjaga. Ada syarat untuk hal ini: Anda mesti rajin mengontrol proses pembangunan rumah tersebut.

4. Pembangunan rumah bisa diangsur, disesuaikan dengan dana-waktu yang tersedia. Untuk Anda yang punya konsep rumah tumbuh, tentu hal ini sangat menyenangkan. Maklum, setelah memunyai satu rencana induk pembangunan, rumah bisa Anda dirikan secara bertahap.
Bila KSB itu ada di satu kompleks real estat, mungkin Anda perlu memerhatikan ketentuan bahwa dalam jangka waktu tertentu sejak dibeli (misalnya dua tahun), kaveling itu harus mulai diisi bangunan. Tak boleh selamanya dibiarkan kosong.
Selain keuntungan-keuntungan itu, sejumlah hal bisa membuat Anda rugi. Pertama, biaya pembangunan rumah di atas KSB bisa menggelembung, antara lain bila Anda terus ingin mengikuti selera. Bila ini terjadi, biaya yang dikeluarkan bisa melebihi pembelian rumah ready stock.
Kedua, bila KSB itu berlokasi di luar kompleks real estat, Anda tentu tak bisa menikmati fasilitas nan lengkap keluaran pengembang. Pun, biasanya harga rumah non-real estat lebih lambat naik.
Ketiga, bila Anda membeli KSB di satu kompleks real estat, biasanya sertifikat belum dipecah oleh sang pengembang (belum atas nama Anda). Pemecahan baru dilakukan saat rumah sudah dibangun. Alhasil, kalau Anda berniat menjaminkan KSB itu ke bank demi dana membangun rumah, biasanya bank itu sulit menerima.
Keempat, KSB keluaran pengembang biasanya mesti dibeli tunai. Atau, kalaupun pembayarannya bisa diangsur, paling-paling menggunakan kredit in-house keluaran pengembang yang punya maksimal masa angsuran 60 bulan.

Pindah KPR

Pindah KPR??? Mungkin Anda pernah mendengar tawaran untuk memindahkan KPR ke bank lain. Antara lain melalui iklan di media massa. Lantas, Anda tertarik tawaran tersebut karena tingkat bunga KPR yang ditawarkan lebih ringan. Lumayan, bisa menghemat uang yang harus dibayarkan tiap bulan untuk angsuran KPR.

Namun, benarkah pemindahan tersebut menguntungkan? Tidak mungkinkah bahwa pemindahan tersebut membuat Anda mengeluarkan sejumlah biaya? Nah, sebelum mengambil keputusan untuk memindahkan KPR, tak ada salahnya mencermati sejumlah hal berikut:

1. Cermati tawaran pemindahan tersebut. Apakah bank itu menggratiskan sejumlah biaya seperti appraisal (penilaian aset), akad kredit, notaris, administrasi, dan lain-lain?
Anda tentu ingat bahwa dulu saat membeli rumah via KPR di bank pertama, nilai total biaya-biaya tersebut cukup berarti. Bisa berkisar 3%-5% dari harga rumah. Nah, bila bank pemberi tawaran pemindahan KPR tersebut tak menggratiskan biaya-biaya tersebut, ada baiknya Anda berpikir ulang.

2. Lantas, ada biaya lain yang mungkin mesti dipikul saat memindahkan KPR. Itulah penalti dari bank pertama karena Anda melunasi KPR sebelum waktunya. Nah, cermati: apakah Anda akan dikenai biaya penalti tersebut—sebagian bank mengharuskan debitur  membayar penalti bila melunasi KPR sebelum masa tertentu.
Bila ternyata dipenalti, ada baiknya berpikir ulang karena mesti mengeluarkan uang tambahan. Sekadar contoh, ada bank yang mengenakan penalti sebesar 1% dari sisa utang pokok. Bila Anda dulu mendapatkan kredit sebesar Rp150 juta, dan utang pokok yang tersisa Rp75 juta, berarti harus membayar Rp750.000.

3. Selain biaya-biaya tersebut, Anda mesti memerhitungkan kerepotan yang diperlukan terkait pemindahan tersebut. Apakah Anda akan punya waktu untuk urusan seperti menandatangani akad kredit baru, akta notaris, dan lain-lain?
Ingatlah bahwa memindahkan KPR tak ubahnya mengambil KPR baru. Anda mesti menandatangani dan mengisi sejumlah formulir, menunggu kedatangan petugas bank yang akan menilai aset (rumah) Anda, dan lain-lain.
Memang, bank yang menawarkan perpindahan tersebut biasanya sangat membantu. Bahkan, kalau sertifikat rumah Anda ternyata belum dipecah oleh pengembang (masih berupa sertifikat induk  atas nama pengembang), ada bank yang bersedia membantu membereskan hal tersebut. Alhasil, sertifikat tersebut dipecah oleh pengembang—menjadi atas nama Anda—untuk lantas diserahkan ke bank pengganti.
Tapi, tetap saja Anda harus mengeluarkan waktu dan tenaga ekstra untuk pemindahan tersebut, bukan?
Oh, ya, perlu dicatat pula bahwa memindahkan KPR bisa berarti mendapatkan uang ekstra. Itu terjadi tatkala Anda mendapatkan pinjaman yang besarnya setara nilai baru rumah Anda. Andaikanlah bahwa sisa utang pokok Anda di bank lama Rp75 juta sementara nilai rumah Anda ternyata Rp150 juta—melalui proses penilaian oleh pihak bank. Bila bank pengganti mengucurkan pinjaman senilai Rp150 juta, tentu Anda memperoleh sejumlah dana yang bisa dimanfaatkan untuk keperluan lain setelah sebagian digunakan untuk melunasi pembayaran sisa utang pokok.
Namun, perlu diingat pula bahwa program pengalihan KPR biasanya tak berdurasi panjang, hanya ditawarkan selama beberapa waktu. Maka, bila telah mengalkulasi untung-rugi dan memutuskan pemindahan itu, Anda mesti bergerak cepat.
Yang jelas, mengingat kerepotan yang ditimbulkan dan biaya tambahan yang bisa lahir, tak semua orang ingin memindahkan KPR. Seorang eksekutif bank swasta terkemuka pernah menjelaskan bahwa yang banyak terjadi, kalau seseorang tidak puas terhadap layanan bank lama, barulah ia memindahkan KPR. Jadi, motifnya bukan karena tergiur keringanan pembayaran.

Pilihan tentu tergantung ke Anda.

PBB Rumah

Cara Mengurus PBB Rumah??? Bagi beberapa pemilik hunian, nilai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dirasakan terlalu tinggi. Menurut mereka, ada berbagai alasan yang membuat beban pembayaran pajak menjadi demikian beratnya.

Ada beberapa contoh perihal PBB yang dirasakan terlalu tinggi. Antara lain, pada beberapa lokasi di Bekasi, Jawa Barat. Disini, Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) tanah yang dijadikan acuan lebih mahal daripada harga pasar tanah. Otomatis, nilai PBB yang mesti dibayarkan lebih mahal.

Contoh lain, di kawasan elit Menteng, Jakarta Pusat. Disana, banyak warga yang mengeluh bahwa nilai PBB yang mesti dibayar terlalu tinggi. Seorang warga yang memiliki rumah seluas 760 m2, harus  membayar PBB sekitar Rp 5 juta per tahun. Hal ini cukup memprihatinkan. Karena tidak semua pemilik rumah berkemampuan finansial tinggi.

Sebagian besar mereka merupakan pensiunan yang menempati rumah warisan. Bisa juga berasal dari keluarga tak berpenghasilan tinggi yang menempati rumah warisan turun-temurun. Bangunan tempat tinggal ini biasanya berukuran besar.

Apakah kejadian yang dialami mereka juga menimpa Anda? Lalu, apakah kita hanya bisa pasrah? Sebenarnya tak perlu bersikap demikian. Ada pihak berwenang yang membuka pintu pengajuan keberatan dengan langsung memprosesnya. Yang perlu diingat, sang wajib pajak mesti tetap membayar PBB yang dirasakan terlalu mahal tersebut selama pengajuan tersebut belum dikabulkan.

Agar lebih jelas lagi, marilah kita menyimak beberapa hal tentang  proses tersebut:

• Pengajuan pengurangan nilai PBB ini dapat dilakukan hingga 75 persen. Maksudnya,  pengajuan bisa dilayangkan bila wajib pajak memang tidak mampu membayar. Hal ini berlaku bagi para pensiunan, veteran perang, dan lain-lain. Sementara itu, jika obyek pajak terkena bencana alam, pengurangan bisa diberikan sampai 100% dari jumlah pajak terutang.
• Dalam hal nilai PBB dirasakan terlalu tinggi karena sesuatu hal, pengajuan ini bisa juga dilakukan. Misalnya ketika NJOP tanah melebihi harga pasar.
• Pengajuan ini bisa Anda lakukan secara kolektif. Misal, wajib pajak di lokasi yang ber-NJOP tanah melebihi harga pasar maka bisa mengajukan secara kolektif.
• Jangka waktu penyelesaian pengajuan tersebut oleh Kantor Pelayanan Pajak (KPP), maksimal 60 hari sejak permohonan itu diterima. Bila lewat 60 hari belum ada keputusan, maka permohonan tersebut dianggap diterima.
• Bila wajib pajak tidak menerima keputusan yang diberikan Kantor Pelayanan Pajak,  ia dapat mengajukan banding ke Majelis Pertimbangan Pajak.
• Pengajuan keberatan tersebut tidak menunda kewajiban wajib pajak untuk membayar PBB—seperti yang tadi telah disinggung. Sebab, besar PBB terutang harus dilunasi maksimal enam bulan setelah Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) diterima. Bila jangka waktu itu terlewat, maka ada denda sebesar 2 persen tiap bulan.
• Kemudian, dalam hal data/luas bangunan serta besar NJOP yang tercantum dalam SPPT tidak tepat, wajib pajak pun dapat mengajukan keberatan. Untuk ini, keberatan harus diajukan maksimal tiga bulan sejak SPPT diterima. Bukti-bukti pendukung harus disertakan. Bila setelah 12 bulan tidak ada keputusan dari Kantor Pelayanan Pajak, keberatan tersebut dianggap diterima.

Trik KPR Segera Turun

Trik KPR Segera Turun??? Tak semua calon debitur kredit pemilikan rumah (KPR) dengan mudah menembus ‘barikade’ yang dipasang oleh bank. Bahkan, tak jarang, ada yang urung memiliki hunian idaman, gara-gara pihak bank tak meluluskan berkas permohonan KPR. Kalau sudah begini, bagaimana ya caranya agar berkas permohonan KPR disetujui oleh bank?

Sebenarnya, pihak bank sendiri punya alasan tertentu, mengapa mereka ingin menyeleksi kelayakan seseorang menerima pinjaman. Maksudnya disini, bank memiliki semacam “hak preogratif” untuk menentukan tingkat kelayakan tersebut.

Itulah sebabnya, seorang calon debitur yang berpenghasilan tinggi tak kunjung mendapatkan KPR. Sementara itu, mereka yang berpenghasilan pas-pasan malah dengan mudahnya memiliki KPR.

Terlepas dari kewenangan bank tersebut, ada baiknya Anda mencermati sejumlah hal yang perlu diperhatikan saat menyampaikan berkas permohonan KPR ke bank. Dengan demikian, kemungkinan bank menolak berkas tersebut bisa diminimalkan:

1. Pastikan semua salinan dokumen yang diminta oleh bank, sudah lengkap. Apa saja itu?

• salinan KTP
• salinan slip gaji terakhir,
• salinan KK (Kartu Keluarga),
• salinan rekening tabungan/koran beberapa bulan terakhir,
• salinan NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) bila harga hunian yang dibeli termasuk kelas menengah ke atas, dan lain-lain.

2. Khusus untuk rekening tabungan/koran, sebaiknya Anda sedari awal memperhitungkan nilai dana yang disimpan. Upayakan agar beberapa bulan terakhir, saldo rekening tabungan tersebut berjumlah signifikan, misalnya beberapa tiga atau empat kali lipat nilai cicilan bakal hunian Anda per bulan.

Perlu diketahui, faktor saldo rekening tabungan inilah yang acap menjadi sandungan bagi calon debitur KPR yang berpenghasilan tinggi sekalipun. Ya, pihak bank sering memberi nilai minus kepada mereka yang tak punya saldo rekening mencukupi dalam beberapa bulan terakhir. Untuk itu, Anda cermati hal ini baik-baik sebelum mengajukan KPR.

3. Lalu, ada sejumlah dokumen pelengkap yang berperan tak kalah penting. Untuk calon debitur yang berstatus karyawan adalah  surat rekomendasi dari perusahaan. Untuk calon debitur yang berstatus pengusaha/wirastawan, sertakan Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dan Akta Perusahaan.

Untuk calon debitur yang berstatus profesional seperti dokter dan pengacara, sertakan surat izin praktek dan lain-lain sejenis. Yang lazim, kian bonafid nama perusahaan yang memperkerjakan ataupun dimiliki calon debitur, kian besar pula peluang bank untuk meloloskan berkas permintaan KPR. Selain itu, semakin tinggi jabatan calon debitur maka semakin besar juga kemungkinan permintaan tersebut diloloskan bank.

4. Upayakan saat mengajukan berkas permintaan KPR, Anda tak punya pinjaman lain dalam jumlah yang berarti. Selain itu, Anda tidak memiliki pinjaman yang pembayaran cicilannya tersendat ataupun macet. Misalnya pinjaman pemilikan kendaraan bermotor, utang kartu kredit, dan  lain-lain sejenis. Mengapa? Karena Bank akan memperhitungkan pinjaman tersebut ketika mereka mempertimbangkan kemampuan calon debitur.

Perlu diingat, hindari pinjaman-pinjaman lain yang memiliki total nilai angsuran hingga  sepertiga dari penghasilan. Karena Bank akan memandang Anda sebagai orang yang kurang layak mendapatkan KPR. Ingatlah selalu, maksimal nilai angsuran KPR yang dibolehkan bank yakni sepertiga dari total penghasilan keluarga.

Membangun dikenakan PPN

Membangun dikenakan PPN??? Kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN apabila :

• Membangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam lingkungan perusahaan atau pekerjaan oleh pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain.
• Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha.
• Yang dimaksud dengan bangunan untuk tempat tinggal adalah bangunan atau konstruksi yang semata-mata diperuntukkan bagi tempat tinggal  (tidak termasuk fasilitas olah raga atau fasilitas lain).
• Yang dimaksud dengan bangunan untuk tempat usaha adalah keseluruhan bangunan atau konstruksi yang diperuntukkan bagi tempat usaha termasuk seluruh fasilitas yang ada.
• Luas bangunan tersebut 200 m2 atau lebih.
• Bangunan bersifat permanent.
• Yang dimaksud bangunan permanent adalah bangunan yang konstruksi utamanya terdiri dari beton dan/atau kayu dan/atau baja dan/ atau bahan lain yang umur bangunannya lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun.

Tarif dan DPP untuk kegiatan membangun sendiri :

• Kegiatan membangun sendiri dikenakan Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10 % (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak.
• Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 40% (empat puluh persen) dari seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah.
• Termasuk dalam pengertian seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah Pajak Pertambahan Nilai yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun sendiri tersebut.

Saat dan tempat pajak terhutang atas kegiatan membangun sendiri :

• Saat yang menentukan Pajak Pertambahan Nilai terutang adalah saat dimulainya secara fisik kegiatan membangun sendiri (menggali fondasi, memasang tiang pancang dan lain-lain). Dengan demikian, kegiatan membangun sendiri dalam pengertian Undang-undang PPN yang baru hanya terutang PPN apabila permulaan kegiatan membangun sendiri tersebut terjadi pada setelah tanggal 1 Januari 1995.
• Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.
• Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan.

Mekanisme penyetoran atas PPN yang terhutang atas kegiatan membangun sendiri:

• PPH harus disetorkan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak atas nama orang pribadi atau badan yang melaksanakan kegiatan membangun sendiri ke kas Negara selambat-lambatnya pada tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan terjadinya pengeluaran biaya tersebut.
• Kolom dan NPWP pada SSP agar diisi dengan angka 0 pada 8 digit pertama dan dengan angka kode Kantor Pelayanan Pajak tempat bangunan tersebut berada pada tiga digit berikutnya.

Besarnya PPN yang terutang :10% x 40% x jumlah biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah pada setiap bulannya.

Saat pelaporan pajak terhutang atas kegiatan membangun sendiri :Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan pada KPP di tempat bangunan tersebut berada dengan mempergunakan lembar ke tiga bukti setoran PPN selambat-lambatnya tanggal 20 dari bulan dilakukannya penyetoran. Pelaporan/penyampaian lembar tiga tersebut dapat melalui pos.

Hal-hal yang diatur dalam kegiatan membangun sendiri di kawasan real estate :
1.Membangun sendiri pada kawasan Real Estate di atas tanah yang diperoleh sesudah 31 Desember 1994, tidak dikategorikan sebagai membangun sendiri, tetapi dianggap dibangun oleh Real Estate. Karena pada dasarny Real Estate tidak boleh menjual tanah.
2.Membangun sendiri di atas tanah kavling pada Kawasan Real Estate terjadi sesudah tanggal 1 Januari 1995, maka :

• Kegiatan membangun sendiri oleh pemilik Kavling Real Estate dianggap dibangun oleh PKP Real Estate.
• PKP Real Estate harus memungut PPN yang terutang kepada pemilik kavling, kemudian menyetor dan melaporkannya dalam SPT Masa PPN pada bulan yang bersangkutan.
• DPP adalah sebesar nilai bangunan (tidak termasuk harga tanah) yang dihitung oleh PKP Real Estate seandainya rumah tersebut dibangun oleh PKP Real Estate.
• Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik kavling sehubungan dengan pembangunan rumah tersebut dilaporkan kepada PKP Real Estate setiap bulan dan dianggap sebagai pembayaran termin.
• Apabila rumah tersebut telah selesai dibangun, PKP Real Estate harus menentukan nilai bangunan rumah tersebut sesuai dengan patokan harga yang berlaku. Dalam hal nilai bangunan yang dihitung oleh PKP Real Estate lebih besar dari jumlah pembayaran termin yang telah dilaporkan oleh pemilik kavling, maka atas selisih tersebut harus dipungut PPN, disetor dan dilaporkan oleh PKP Real Estate dalam SPT Masa PPN bulan yang bersangkutan kavling, maka atas selisih tersebut harus dipungut PPN, disetor dan dilaporkan oleh PKP Real Estate dalam SPT  Masa PPN bulan yang bersangkutan.

Apabila patokan harga bangunan yang berlaku lebih kecil daripada jumlah pembayaran termin maka DPP yang dipakai adalah jumlah pembayaran termin dan atas selisih tersebut tidak dapat direstitusi.

Prinsip pengkreditan dengan pajak keluaran atas kegiatan membangun sendiri :

• Dalam hal kegiatan sendiri dilakukan oleh PKP, PPN yang tercantum dalam SSP tersebut tidak dapat dikreditkan dengan Pajak Keluaran, karena pembayaran PPN untuk kegiatan tidak dalam lingkungan perusahaan atau pekerjaan.
• Faktur Pajak atas perolehan Barang Kena Pajak yang digunakan untuk membangun rumah oleh pemilik real estate tidak dapat dikreditkan.

Jual Properti

Jual Properti??? Properti Anda adalah salah satu investasi yang paling berharga. Dan menjual properti, seperti rumah atau ruang usaha, akan memerlukan waktu, uang dan bantuan dari ahli hukum. Bagaimana biasanya Anda menjual properti? Menjual sendiri atau melalui agen properti? Dan bagaimana sebenarnya prosesnya? Berikut adalah langkah-langkah yang akan Anda lalui ketika menjual sebuah properti.

* Sendiri atau agen properti?
Pikirkanlah keuntungan jika Anda menjual properti melalui agen properti. Anda tidak perlu repot mengurus semua hal karena agen properti akan memasarkan rumah Anda (termasuk biaya pemasarannya), membuat open house (jika diperlukan) dan menjawab tiap pertanyaan dari para calon pembeli. Para agen properti juga akan menangani semua dokumen hukum dengan bantuan seorang notaris dan membuat proses penjualan rumah Anda lebih mudah.

Bagaimana dengan keuntungan menjual sendiri properti Anda? Ketika menjual sendiri rumah Anda, Anda tidak perlu membayar seorang agen properti, Anda dapat menentukan cara terbaik untuk memasarkan rumah Anda, kepada siapa Anda ingin menjualnya, dan berapa jumlah properti yang akan Anda jual. Anda mungkin hanya memerlukan jasa seorang notaris untuk mengurus dokumen-dokumen penjualan properti Anda. Dua pilihan ini adalah langkah pertama yang harus Anda pikirkan sebelum menjual properti Anda.

* Harga pasar
Langkah keduanya adalah menetapkan harga. Sebelumnya, Anda harus memastikan bahwa harga rumah Anda sesuai dengan harga pasar. Jika harga rumah di daerah Anda cenderung menurun, sesuaikan dengan harga pasar untuk menarik lebih banyak pembeli. Agen properti juga dapat membantu Anda menentukan tingkat harga terbaik untuk menjual rumah Anda.

Setelah harga sudah ditentukan, Anda bisa memakai beberapa cara untuk memasarkan properti Anda. Manfaatkanlah berbagai media untuk beriklan, misalnya koran, majalah, internet, dan lain sebagainya yang paling sesuai dengan target market rumah Anda. Metode pemasaran lainnya yang cukup efektif adalah promosi dari mulut ke mulut, open house, dan memasang papan “Dijual” di depan rumah Anda (signage) yang biasanya akan diatur oleh agen properti Anda.

* Negosiasi tawaran
Negosiasikan tiap tawaran yang Anda terima sehingga Anda bisa mendapatkan lebih banyak pilihan untuk rumah Anda. Dan setelah menemukan tawaran yang paling cocok, segera atur perjanjian-perjanjian yang dibutuhkan. Seperti perjanjian penjualan yang harus ditandatangani oleh Anda dan pembeli rumah yang telah menyetujui syarat-syarat penjualan. Jangan lupa juga untuk menentukan tanggal pembayaran rumah dari pembeli dan tanggal kunci rumah Anda tersebut akan berpindah tangan.

Untuk masalah hukum, bekerjalah dengan seorang notaris yang akan mengurus dokumen-dokumen penting rumah Anda, kecuali jika Anda bekerja dengan agen properti yang biasanya akan menangani urusan ini.

Trik Cari KPR

Trik Cari KPR??? Kini, sebagian besar orang yang ingin segera memiliki rumah, cenderung mengambil kredit pemilikan rumah (KPR) dari perbankan. Apakah Anda juga memilih cara ini? Sebenarnya sah-sah saja apalagi jika belum memiliki dana yang cukup untuk membeli secara tunai dan ingin segera mendapatkan tempat tinggal sekaligus bisa menjadi investasi.

Namun, sebelum menentukan bank yang nantinya menjadi pilihan akhir, ada baiknya Anda mensurvei KPR dari masing-masing bank. Nah, melalui ”observasi kecil-kecilan” ini, Anda bisa mengetahui suku bunga KPR termurah sehingga meringankan cicilan Anda nantinya. Selanjutnya, bisa membantu Anda membayar tagihan KPR setiap bulan, bukan? Untuk itu, berikut ada beberapa tips yang bisa menjadi panduan :

- Pinjam Dana Sesuai Kebutuhan dan Kemampuan
Artinya, besar dana yang Anda perlukan untuk membeli sebuah produk properti sebaiknya disesuaikan dengan kebutuhan maupun kemampuan saat membayar di kemudian hari. Untuk itu, ada beberapa hal yang perlu dicermati. Pertama, tentukan jenis properti yang akan dibeli. Kemudian, bandingkan dengan harganya, apakah sebanding (worth) atau tidak? Satu lagi, jangan terjebak dengan promosi dari bank karena bisa merugikan nantinya. BIsa-bisa, Anda tak sanggup membayar cicilan KPR sehingga lama kelamaan menunggak.

- Jangan Asal Pilih Bank
Sebaiknya Anda memilih bank yang memang memiliki portofolio, reputasi dan kredibilitas yang baik ketika hendak meminjam KPR.  Profil bank yang terpercaya akan memudahkan Anda melakukan hubungan kerjasama pinjam-meminjam. Bonusnya, pihak bank bisa memberi rekomendasi produk properti karya developer yang terpercaya.

- Perhatikan Suku Bunga  KPR
Setelah menentukan bank yang menjadi pilihan untuk mengajukan KPR, langkah selanjutnya yang Anda lakukan yakni membandingkan suku bunga yang mereka tawarkan. Nasabah cenderung menginginkan suku bunga KPR tetap sehingga jumlah cicilan KPR nantinya tidak melonjak semakin tinggi. Namun, dalam kenyataannya ada kenaikan dan penurunan suku bunga (bergerak dinamis). Oleh karena itu, Anda harus siap menghadapi kenaikan suku bunga yang akan dibayar nantinya.

- Perhatikan jangka waktu kredit
Jangan abaikan prinsip utama meminjam KPR dari bank yakni semakin lama jangka waktu pinjaman maka semakin besar biaya bunga yang akan kita bayar. Sekilas, lama waktu pembayaran akan mengecilkan jumlah cicilannya. Namun, jangan salah, besar bunga yang kita bayarkan justru akan semakin besar. Untuk itu, pikirkanlah semuanya matang-matang. Kumpulkan semua data-data dan informasi selengkap mungkin. Usahakan pilih jangka waktu sesingkat mungkin. Lagi-lagi, tentu saja disesuaikan dengan kemampuan Anda. Dengan begitu, Anda siap untuk mengambil KPR dan memiliki rumah idaman baru.

Sengketa Tanah

A. Pengertian Sengketa Tanah

Akhir-akhir ini kasus pertanahan muncul ke permukaan dan merupakan bahan pemberitaan di media massa. Secara makro penyebab munculnya kasus-kasus pertanahan tersebut adalah sangat bervariasi yang antara lain :

• Harga tanah yang meningkat dengan cepat.
• Kondisi masyarakat yang semakin sadar dan peduli akan kepentingan / haknya.
• Iklim keterbukaan yang digariskan pemerintah.

Pada hakikatnya, kasus pertanahan merupakan benturan kepentingan (conflict of interest) di bidang pertanahan antara siapa dengan siapa, sebagai contoh konkret antara perorangan dengan perorangan; perorangan dengan badan hukum; badan hukum dengan badan hukum dan lain sebagainya. Sehubungan dengan hal tersebut di atas, guna kepastian hukum yang diamanatkan UUPA, maka terhadap kasus pertanahan dimaksud antara lain dapat diberikan respons / reaksi / penyelesaian kepada yang berkepentingan (masyarakat dan pemerintah),

Menurut Rusmadi Murad, pengertian sengketa tanah atau dapat juga dikatakan sebagai sengketa hak atas tanah, yaitu :

Timbulnya sengketa hukum yang bermula dari pengaduan sesuatu pihak (orang atau badan) yang berisi keberatan-keberatan dan tuntutan hak atas tanah, baik terhadap status tanah, prioritas, maupun kepemilikannya dengan harapan dapat memperoleh penyelesaian secara administrasi sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku.

B. Penyelesaian Sengketa Tanah

Cara penyelesaian sengketa tanah melalui BPN (Badan Pertanahan Nasional) yaitu :

Kasus pertanahan itu timbul karena adanya klaim / pengaduan / keberatan dari masyarakat (perorangan/badan hukum) yang berisi kebenaran dan tuntutan terhadap suatu keputusan Tata Usaha Negara di bidang pertanahan yang telah ditetapkan oleh Pejabat Tata Usaha Negara di lingkungan Badan Pertanahan Nasional, serta keputusan Pejabat tersebut dirasakan merugikan hak-hak mereka atas suatu bidang tanah tersebut. Dengan adanya klaim tersebut, mereka ingin mendapat penyelesaian secara administrasi dengan apa yang disebut koreksi serta merta dari Pejabat yang berwenang untuk itu. Kewenangan untuk melakukan koreksi terhadap suatu keputusan Tata Usaha Negara di bidang pertanahan (sertifikat / Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah), ada pada Kepala Badan Pertanahan Nasional.

Kasus pertanahan meliputi beberapa macam antara lain :

1. Mengenai masalah status tanah,
2. Masalah kepemilikan,
3. Masalah bukti-bukti perolehan yang menjadi dasar pemberian hak dan sebagainya.

Setelah menerima berkas pengaduan dari masyarakat tersebut di atas, pejabat yang berwenang menyelesaikan masalah ini akan mengadakan penelitian dan pengumpulan data terhadap berkas yang diadukan tersebut. Dari hasil penelitian ini dapat disimpulkan sementara apakah pengaduan tersebut dapat diproses lebih lanjut atau tidak dapat. Apabila data yang disampaikan secara langsung ke Badan Pertanahan Nasional itu masih kurang jelas atau kurang lengkap, maka Badan Pertanahan Nasional akan meminta penjelasan disertai dengan data serta saran ke Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat letak tanah yang disengketakan. Bilamana kelengkapan data tersebut telah dipenuhi, maka selanjutnya diadakan pengkajian kembali terhadap masalah yang diajukan tersebut yang meliputi segi prosedur, kewenangan dan penerapan hukumnya. Agar kepentingan masyarakat (perorangan atau badan hukum) yang berhak atas bidang tanah yang diklaim tersebut mendapat perlindungan hukum, maka apabila dipandang perlu setelah Kepala Kantor Pertanahan setempat mengadakan penelitian dan apabila dari keyakinannya memang harus distatus quokan, dapat dilakukan pemblokiran atas tanah sengketa. Kebijakan ini dituangkan dalam Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional tanggal 14-1-1992 No 110-150 perihal Pencabutan Instruksi Menteri Dalam Negeri No 16 tahun 1984.

Dengan dicabutnya Instruksi Menteri Dalam Negeri No 16 Tahun 1984, maka diminta perhatian dari Pejabat Badan Pertanahan Nasional di daerah yaitu para Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, agar selanjutnya di dalam melakukan penetapan status quo atau pemblokiran hanya dilakukan apabila ada penetapan Sita Jaminan (CB) dari Pengadilan. (Bandingkan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 Tahun 1997 Pasal 126).

Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa apabila Kepala Kantor Pertanahan setempat hendak melakukan tindakan status quo terhadap suatu Keputusan Tata Usaha Negara di bidang Pertanahan (sertifikat/Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah), harusnya bertindak hati-hati dan memperhatikan asas-asas umum Pemerintahan yang baik, antara lain asas kecermatan dan ketelitian, asas keterbukaan (fair play), asas persamaan di dalam melayani kepentingan masyarakat dan memperhatikan pihak-pihak yang bersengketa.

Terhadap kasus pertanahan yang disampaikan ke Badan Pertanahan Nasional untuk dimintakan penyelesaiannya, apabila dapat dipertemukan pihak-pihak yang bersengketa, maka sangat baik jika diselesaikan melalui cara musyawarah. Penyelesaian ini seringkali Badan Pertanahan Nasional diminta sebagai mediator di dalam menyelesaikan sengketa hak atas tanah secara damai saling menghormati pihak-pihak yang bersengketa. Berkenaan dengan itu, bilamana penyelesaian secara musyawarah mencapai kata mufakat, maka harus pula disertai dengan bukti tertulis, yaitu dari surat pemberitahuan untuk para pihak, berita acara rapat dan selanjutnya sebagai bukti adanya perdamaian dituangkan dalam akta yang bila perlu dibuat di hadapan notaris sehingga mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.

Pembatalan keputusan tata usaha negara di bidang pertanahan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional berdasarkan adanya cacat hukum/administrasi di dalam penerbitannya. Yang menjadi dasar hukum kewenangan pembatalan keputusan tersebut antara lain :

1. Undang-Undang No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
2. Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
3. Keputusan Presiden No 34 Tahun 2003 tentang Kebijakan Nasional Di Bidang Pertanahan.
4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 Tahun 1999.

Dalam praktik selama ini terdapat perorangan/ badan hukum yang merasa kepentingannya dirugikan mengajukan keberatan tersebut langsung kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional. Sebagian besar diajukan langsung oleh yang bersangkutan kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional dan sebagian diajukan melalui Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dan diteruskan melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi yang bersangkutan.

C. Kekuatan Pembuktian dalam Penyelesaian Sengketa Tanah

Pembuktian, menurut Prof. R. subekti, yang dimaksud dengan membuktikan adalah Meyakinkan hakim tentang kebenaran dalil atau dalil-dalil yang dikemukakan dalam suatu persengketaan.

Kekuatan Pembuktian, Secara umum kekuatan pembuktian alat bukti tertulis, terutama akta otentik mempunyai tiga macam kekuatan pembuktian, yaitu:

1. Kekuatan pembuktian formil. Membuktikan antara para pihak bahwa mereka sudah menerangkan apa yang ditulis dalam akta tersebut.
2. Kekuatan pembuktian materiil. Membuktikan antara para pihak, bahwa benar-benar peristiwa yang tersebut dalam akta itu telah terjadi.
3. Kekuatan mengikat. Membuktikan antara para pihak dan pihak ketiga, bahwa pada tanggal tersebut dalam akta yang bersangkutan telah menghadap kepada pegawai umum tadi dan menerangkan apa yang ditulis dalam akta tersebut.

Oleh karena menyangkut pihak ketiga, maka disebutkan bahwa kata otentik mempunyai kekuatan pembuktian keluar.

SERTIFIKAT

Sertifikat adalah buku tanah dan surat ukurnya setelah dijilid menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan dengan peraturan pemerintah.

Kekuatan Pembuktian Sertifikat, terdiri dari :

1. Sistem Positif
Menurut sistem positif ini, suatu sertifikat tanah yang diberikan itu adalah berlaku sebagai tanda bukti hak atas tanah yang mutlak serta merupakan satu – satunya tanda bukti hak atas tanah.

2. Sistem Negatif
Menurut sistem negatif ini adalah bahwa segala apa yang tercantum didalam sertifikat tanah dianggap benar sampai dapat dibuktikan suatu keadaan yang sebaliknya (tidak benar) dimuka sidang pengadilan.

D. Hal – Hal yang Menyebabkan Terjadinya Sengketa Tanah

Menurut Kepala BPN Pusat, setidaknya ada tiga hal utama yang menyebabkan terjadinya sengketa tanah :

1. Persoalan administrasi sertifikasi tanah yang tidak jelas, akibatnya adalah ada tanah yang dimiliki oleh dua orang dengan memiliki sertifikat masing-masing.
2. Distribusi kepemilikan tanah yang tidak merata. Ketidakseimbangan dalam distribusi kepemilikan tanah ini baik untuk tanah pertanian maupun bukan pertanian telah menimbulkan ketimpangan baik secara ekonomi, politis maupun sosiologis. Dalam hal ini, masyarakat bawah, khususnya petani/penggarap tanah memikul beban paling berat. Ketimpangan distribusi tanah ini tidak terlepas dari kebijakan ekonomi yang cenderung kapitalistik dan liberalistik. Atas nama pembangunan tanah-tanah garapan petani atau tanah milik masyarakat adat diambil alih oleh para pemodal dengan harga murah.
3. Legalitas kepemilikan tanah yang semata-mata didasarkan pada bukti formal (sertifikat), tanpa memperhatikan produktivitas tanah. Akibatnya, secara legal (de jure), boleh jadi banyak tanah bersertifikat dimiliki oleh perusahaan atau para pemodal besar, karena mereka telah membelinya dari para petani/pemilik tanah, tetapi tanah tersebut lama ditelantarkan begitu saja. Mungkin sebagian orang menganggap remeh dengan memandang sebelah mata persoalan sengketa tanah ini, padahal persoalan ini merupakan persoalan yang harus segera di carikan solusinya. Kenapa demikian? karena sengketa tanah sangat berpotensi terjadinya konflik antar ras, suku dan agama. Akibatnya harga diri harus dipertaruhkan.

Beli or Bangun Rumah

Beli or Bangun Rumah??? Anda pastinya tak sulit menemukan baliho dan spanduk promosi perumahan dan apartemen di persimpangan jalan raya kota-kota besar. Namun hingga kini, iklan-iklan perumahan tersebut tak seluruhnya mampu mengajak orang untuk membeli rumah. Masih saja ada orang yang ingin membangun rumah.

Ada banyak alasan yang mendorong mereka rela menabung, mencari lokasi rumah (tanah) yang strategis hingga memikirkan desain rumah sesuai kebutuhan dan keinginannya. Sebagian besar mereka meyakini, rumah yang dibangun dengan biaya dan rancangan sendiri lebih memberikan kepuasan dan siapa tahu bisa lebih menghemat biaya. Disini, kepuasan yang dimaksud yakni dapat mengelola dan mengawasi sendiri pembangunan rumah sesuai keinginan dan kebutuhan.

Meski demikian, masih ada segolongan masyarakat yang memilih tidak berlama-lama memiliki rumah pribadi yakni langsung membeli rumah. Biasanya mereka adalah keluarga baru yang membutuhkan tempat tinggal instant sehingga dapat segera menempatinya.

Pasangan muda ini umumnya juga tak memiliki dana cash berjumlah banyak dalam sekejap, artinya bukan dari hasil menabung. Dengan adanya alternatif membeli rumah langsung jadi, mereka bisa memiliki pembiayaan ringan dan dapat mencicil dalam jangka panjang, meskipun dalam rupiah tidak murah juga.

Selain itu, mereka biasanya sudah mengesampingkan kualitas dan selera terhadap rumah yang dibeli. Sekarang, Anda akan menjadi pembeli rumah atau perancang rumah sendiri? Sebelum memutuskan, ada baiknya mencermati tips berikut ini :

Yang pas buat Anda, bangun konstruksi rumah atau beli jadi?

Berada di pameran perumahan yang ramai dengan berbagai penawaran dan berdesakan dengan para pengunjung, jangan sampai membuat Anda terganggu. Selain mengambil brosur-brosur yang Anda perlukan, fokuskan kebutuhan Anda.

Mungkin saja, Anda lebih memilih untuk membeli rumah yang sudah jadi karena adanya tawaran yang menguntungkan dari Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebuah bank. Bisa juga sebaliknya. Karena kurang cocok dengan harga rumah berikut desain yang ditawarkan, Anda cenderung memikirkan untuk membangun rumah saja.

Oleh karena itu, Anda bisa meminta bantuan dari ahli rancang bangunan dan Anda bisa menemuinya dengan mudah di pameran properti ini. Biasanya, mereka hadir di dalam berbagai talkshow. Mungkin saja, karena waktu yang terbatas, Anda tak bisa mengutarakan seluruh keinginan Anda. Namun, Anda bisa meminta kartu namanya lalu membicarakan kebutuhan membangun rumah Anda di lain tempat dan waktu. Yang jelas, pastikan dulu, apakah Anda memang ingin membangun rumah atau tak memiliki banyak waktu sehingga cukup membeli rumah saja?

Apa saja keuntungan dari membangun rumah?

Ini kesempatan Anda pertama kali untuk membangun rumah? Pasti sama menariknya dengan memikirkan apa saja yang Anda aplikasikan di dalamnya. Jika ingin membangun rumah, utamakan hal-hal berikut:

• Karena membeli lahan sendiri, berhati-hatilah mendapatkannya. Perhatikan surat-surat tanah tersebut dan periksakan ke Badan Pertahanan Nasional (BPN) setempat. Jangan lupa juga, cek peruntukan lahan tersebut ke Dinas Kota/Daerah, apakah lahan tersebut boleh dibangun rumah tinggal sesuai keinginan Anda. Untuk DKI Jakarta, informasi dapat diperoleh di kantor kecamatan setempat.
• Anda tentu saja tak terikat dengan jadwal pembayaran kredit pemilikan rumah (KPR), karena Anda yang menentukan jadwal/progres pembangunan rumah.
• Buat dulu blue print rumah Anda, yang akan berfungsi sebagai pedoman saat mengurus Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Sebaiknya konsultasikan dengan rekan yang mengetahui desain rumah. Dengan memiliki IMB, Anda bisa menghemat bahkan terbebas dari biaya ‘terselubung’.
• Kalau IMB sudah ditangan, sekarang tinggal membuat skala prioritas ruangan yang akan dibangun. Jadi, dengan dana yang terbatas sekalipun, Anda tetap bisa membangun ruangan-ruangan penting seperti ruang keluarga dan kamar mandi. Dalam ruang keluarga ini, sementara bisa berfungsi sebagai kamar tidur, ruang makan, dan dapur. Sedangkan kamar mandi memang sangat diperlukan sehari-hari. Surveilah harga bahan bangunan yang diperlukan. Kecuali cat dan semen yang memiliki harga dan kualitas bervariasi, pastikan Anda mendapatkan bahan bangunan yang berkualitas baik.
• Selanjutnya, pastinya Anda juga akan melakukan finishing rumah. Biaya yang dikeluarkan bisa mencapai 30 persen dari harga bangunan. Karena tak sedikit, Anda bisa melakukannya pelan-pelan. Anda boleh saja memilih untuk mengutamakan finishing di dalam rumah daripada diluar rumah, mengingat estetika dan kesehatan lingkungan di dalamnya. Untuk dinding dalam, bisa dikapur atau dengan cara lain. Terutama jika Anda ingin mengekspose dinding (tanpa perlu finishing). Yang jelas,  pengerjaan dinding dilakukan dengan rapi.
• Cat rumah dengan warna terang, antara lain bisa membuat ruangan menjadi terang dan luas, sehingga menghemat penerangan.
• Dengan demikian, Anda bisa mendiami “istana” yang Anda bangun dengan keinginan sendiri. Setelah Anda tinggal didalamnya, tentunya penghasilan dan uang tabungan akan terkumpul lagi. Waktunya menambah kamar tidur dan ruangan lainnya seperti ruang tamu, kamar pembantu, garasi, dan sebagainya. Maka, bangunan rumah Anda berhasil didirikan secara keseluruhan.

Apa saja keuntungan membeli rumah langsung jadi?

• Tak perlu repot meneliti dan mencari harga tanah yang pas sesuai kantong. Anda bisa mendapatkan rumah idaman dengan mengajukan KPR di bank. Anda langsung memiliki dan menempati rumah meski hanya membayar maksimal 37 persen dari harga rumah.
• Pilih bunga KPR yang terendah jadi Anda bisa mengalihkan kredit mobil dan kartu kredit ke KPR.
• Legalitas rumah lebih terjamin.
• Harga rumah lebih terjaga.
• Dana membeli rumah yang tersisa bisa digunakan untuk rencana keuangan lainnya misalnya, berinvestasi, berdagang ataupun berlibur.
• Dekat dengan berbagai fasilitas di perumahan tersebut, misalnya sekolah, mall, pasar, bank, dll.

Beli Rumah dengan KPR

Beli Rumah dengan KPR??? Membeli rumah tidak harus dengan uang sejumlah yang diminta oleh penjual atau pengembang. Jika suatu rumah harganya adalah 250 juta, maka tanpa uang 250 juta plus-plus pun kita bisa memiliki rumah itu. Harga rumah makin hari makin naik terus, sehingga anda pun harus segera membeli rumah sekarang juga jika memenuhi persyaratan. Jika anda pilih menabung, maka belum tentu saat terkumpul uang 250 juta rumah itu masih dijual dan harganya mungkin sudah 1 milyar lebih.

Beli rumah tanpa uang dalam hal ini maksudnya adalah anda tidak perlu membayar penuh harga rumah yang dijual namun bisa jadi anda hanya bayar pajak pembeli bphtb, biaya notaris, biaya taksasi, dan biaya-biaya lainnya. Biasanya di perbankan diwajibkan kita membayar uang muka 10% s/d 40% dari harga jual rumah.

1. Survey bank-bank yang memberikan layanan kredit kepemilikan rumah (KPR) dan pastikan anda memenuhi syarat untuk bisa mendapat kredit dan gambaran berapa maksimal harga rumah yang bisa diambil. Pelajari berkas apa saja yang harus disiapkan, lalu amankan di tempat yang aman. Bank syariah biasa jadi pilihan tepat karena cicilan.

2. Cari rumah yang dijual sangat murah dan anda ingin memilikinya. Misal ada yang jual rumah 100 juta karena sedang butuh uang mendesak. Maka kita minta petugas bank untuk melakukan penilaian terhadap rumah tersebut. Jika nilai taksiran rumah baik tanah dan bangunan total jeuh lebih tinggi dari harga yang diberikan penjual rumah seken, maka anda berhasil (misal taksasi bank 250 juta). Selain rumah bekas, jika ada pengembang rumah baru yang memberi kredit tanpa dp maka itu juga bisa. Kalau bisa lihat juga miniatur rumah sehingga lebih jelas.

3. Hubungi penjual dan lakukan kesepakatan untuk membeli rumah itu dengan cara anda pinjam uang ke bank, di mana nanti pihak bank yang membayar penuh harga rumah kepada pembeli. Sepakati harga dan bila perlu bayar tanda jadi atau dp agar si penjual tidak menjual rumah itu kepada orang lain sesuai waktu yang telah ditetapkan. Pastikan ada surat-surat rumah asli yang disimpan penjual rumah secara lengkap dan baik. Lihat kondisi rumah langsung plus miniatur rumah untuk melihat lingkungan sekitar.

4. Hubungi bank kpr yang anda pilih dan ajukan permohonan kredit kpr dengan harga rumah sesuai taksiran bank yaitu 250 juta. Ajukan kredit 100 juta saja sesuai harga rumahnya dan akui bahwa yang 150 juta telah dibayarkan ke penjual sebagai tanda jadi dengan bukti terlampir. Maka nantinya anda hanya perlu mengeluarkan uang dalan rangka angsuran rutin bulanan tanpa uang muka. Setelah semua selesai maka anda hanya bayar cicilan bulanan saja dan biaya-biaya lain, tanpa dp.

Anggaran Pekerja Bangun Rumah

Menyusun Anggaran Pekerja Bangun Rumah??? Pekerja bangunan dalam proses pembangunan rumah merupakan salah satu elemen yang penting dalam membangun rumah idaman.Namun, dalam memilih tukang yang tepat untuk bangun rumah memang bukan pekerjaan yang mudah. Berikut cara untuk mencari pekerja dan sistem pemberian gaji kepada tukang :

Pekerja dengan Sistem Harian
Sistem harian sebaiknya dilakukan jika pemilik rumah mempunyai waktu yang cukup untuk mengawasi pekerjaan dari para pekerja harian. Selain itu para pemilik rumah harus menyiapkan material secara matang agar pekerja tidak ada kesempatan untuk mengganggur, artinya segala yang di butuhkan untuk keperluan dalam pekerjaan tukang baik itu dalam bentuk bahan material ataupun peralatan. Kemudian pemilik rumah harus bisa memberi pengarahan apa saja yang perlu di kerjakan, jika anda kurang paham mengenai hal ini sebaiknya anda minta penjelasan pada konsultan arsitek atau kepada konsultan arsitek design rumah Anda. Bila mana di perlukan sediakan gambar kerja untuk dijadikan acuan dalam pekerjaan, jika anda menggunakan jasa konsultan arsitek biasanya paket arsitek design sudah disertakan berikut gambar kerjanya. Gambar kerja sederhana adalah terdiri dari gambar denah bangunan tampak/muka bangunan, gambar potongan bangunan juga gambar model ukuran kusen.

Pekerja dengan Sistem Borongan
Ada dua macam pola yaitu sistem borongan upah dan sistem borongan upah dan bahan. Pada sistem borongan upah adalah sistem pembayaran kepada pekerja yang dilakukan atas dasar hasil dari pekerjaan yang sudah dilakukan sementara untuk bahan material serta peralatan pemilik yang menyiapkan jika Anda belum mengerti juga dan tidak paham sebaiknya Anda minta bantuan kepada konsultan arsitek untuk membantu Anda menjelaskannya. Sebelum akhirnya memilih salah satu sistem borongan, hendaknya dipertimbangkan dahulu waktu yang diperlukan, tingkat kesulitan dalam pekerjaan dan penggunaan bahan material yang disesuaikan dengan model dan desain rumah yang di harapkan, sehingga apa yang menjadi keinginan pemilik bisa terwujud seperti model dan desain rumah yang di harapkan, tentunya sesuai dengan kwalitas bahan dan hasil pekerjaan yang baik. Jika Anda masih bingung enaknya menggunakan sistem harian atau borongan sebaiknya mintalah bantuan dari konsultan arsitek untuk membantu Anda dalam memilih kedua sistem tersebut karena konsultan tersebut akan memberikan kelebihan dan kekurangan dari kedua sistem tersebut. Demikian tips dan informasi semoga berguna untuk Anda.